От хаоса к системе: как обеспечить 400 000 м² новых площадей за год и собрать работающую модель девелопмента с нуля

Тонко Санкович — топ-менеджер в сфере девелопмента с 26-летним международным опытом. Его специализация — создание систем, в которых большое количество проектов движется предсказуемо: по срокам, бюджету и качеству.

От хаоса к системе: основная проблема

В девелопменте крупного масштаба главный риск — не в бюджете и не в подрядчиках. Он в том, что десятки проектов управляются бессистемно: нет конкретных целей, прозрачных процессов, организационной структуры и четкого функционала, системы управления проектами, отсутствуют стандарты. В результате этого команда срывает сроки, бюджеты растут, а конфликтов на стыках становится больше, чем самих задач.

Такая ситуация типична для быстрорастущих компаний: масштаб увеличивается, а управленческая модель остается прежней. И именно поэтому переход от хаоса к системе становится ключевым условием результата.

Как это было решено в практике Тонко Санковича

Эти проблемы особенно остро стояли в одном из проектов, где работал Тонко — трансформации девелоперского блока X5 Retail Group. Разрозненные процессы, неструктурированная команда, отсутствие единых стандартов и конфликтная работа с внутренними заказчиками тормозили развитие сети и ставили под угрозу реализацию как годового, так и стратегического плана.

Дальше — история о том, как эта ситуация была развернута.

За первый год команда под управлением Санковича:

• обеспечила ввод новых торговых и складских более чем 400 000 м²;
• выполнила капитальный ремонт 150+ действующих объектов;
• создала новую эффективную организационно-процессную модель, которая используется в компании до сих пор.

Старт: полный аудит и диагноз системы

Когда Тонко пришел в X5, в девелоперском контуре было 15–20 проблемных проектов: просрочки, рост бюджета, конфликты с подрядчиками и отсутствие прозрачной схемы управления. План на ближайшие три года был таким: десятки торговых центров, распределительных центров и ежегодно более сотни супермаркетов.

«Первое, что надо сделать в хаосе, — увидеть реальную картину. Никаких догадок. Только факты», — говорит Тонко Санкович.

Он провел быстрый аудит портфеля проектов, структуры, компетенций и процессов. Вывод был простой: команда не соответствовала масштабу задач.

Команда за пять месяцев: 100 человек на ключевые роли

Следующим шагом стал ускоренный набор сотрудников. За три месяца нашли 60 специалистов, за пять — почти 100. Это были директора департаментов, руководители направлений и проектов, инженеры, архитекторы, ГИПы, планеры, специалисты по себестоимости и юридическому сопровождению.

Критерии Тонко Санковича:

• компетентность и понимание процесса «от и до»;
• отсутствие сопротивления;
• готовность развиваться;
• честность и прозрачность.

«Неподходящих сотрудников быстро выводили. Система не работает, если ее участники тянут в разные стороны», — отмечает Тонко.

Новая организационно-процессная модель: совместно с McKinsey

Чтобы закрепить изменения, Тонко Санкович привлек McKinsey. За два месяца была разработана новая структура управления, функционал для всех ролей, KPI, стандарты и процессы. Впервые в работу включили заказчиков — «Пятерочку», «Перекресток» и «Карусель».

Результат — единые типовые задания, прозрачные правила и отсутствие «хаотичных изменений на ходу». Проекты перестали буксовать на стыках.

Управление стройкой по всей стране

Команды X5 одновременно вели свыше 100 объектов в разных регионах РФ: строительство, реконструкции, эксплуатацию и аренду площадей. Руководители проектов фактически работали «десантами» в новых локациях, быстро налаживая работу на местах.

Дополнительно был внедрен IT-контур управления — Microsoft Project Server. Через 8 месяцев все процессы стали прозрачными: светофорные отчеты, еженедельные статусы и быстрые управленческие решения.

Результаты года

• 400 000 м² новых площадей.
• Заполняемость коммерческих помещений выросла с 86% до 92% в кризисный 2015 год — без больших скидок.
• 100+ проектов под управлением в режиме реального времени.
• Полная ревизия заброшенных объектов и стандартизация ремонтов.
• Организация процесса покупки земельных участков без ошибок и «сюрпризов».

«Главное — не усложнять. Сначала планируем и считаем, потом строим. Если проблема есть — решаем сразу», — подчеркивает Тонко.

Почему этот кейс важен рынку

История X5 показывает: масштабный девелопмент — это не вопрос желания и наличия инвестфонда. Это вопрос планирования, скорости сборки команды, качества процессов и способности управлять сотнями задач одновременно.

Сегодня Тонко Санкович передает этот опыт компаниям, инвесторам и командам, которые хотят выстраивать девелопмент системно — от покупки земли до результата.